- Запретная зона — 50 км от любого побережья и 100 км от любой границы по статье 27 Конституции.
- Внутри неё иностранец владеет жилой недвижимостью через фидеикомисо — банковский траст на 50 лет с правом продления.
- За её пределами вы получаете прямое право собственности на своё имя.
- ВНЖ для покупки не нужен. Для сделки нужен RFC.
- Гражданам Мексики, в том числе с двойным гражданством, траст не нужен вообще.
Запретная зона и зачем она существует
Статья 27 Конституции Мексики 1917 года запрещает иностранцам напрямую приобретать землю в пределах 50 километров от любого побережья и 100 километров от любой государственной границы. Норме больше века, и речь в ней шла о суверенитете над стратегическими территориями, а не о рынке недвижимости.
На практике почти все направления из списка иностранного покупателя находятся внутри зоны: Канкун, Тулум, Плайя-дель-Кармен, Лос-Кабос, Пуэрто-Вальярта, Ривьера-Наярит, всё побережье Нижней Калифорнии и приграничные города. А Сан-Мигель-де-Альенде, Гвадалахара, Мехико, Керетаро и Мерида — вне её, и там вы просто покупаете на своё имя по обычному договору.
Как на самом деле работает фидеикомисо
Мексиканский банк, уполномоченный выступать доверительным управляющим, держит юридический титул на объект. Вы — выгодоприобретатель. На практике у вас все права собственника:
- Жить, сдавать в аренду, делать ремонт или оставлять пустым.
- Продать кому угодно, в том числе другому иностранцу, который примет траст или создаст новый.
- Использовать как залог для финансирования.
- Назначить запасных выгодоприобретателей — ближайший аналог завещания для этого актива, позволяющий избежать мексиканской процедуры наследования по нему.
Траст действует 50 лет с правом продления. Для его создания нужно разрешение Министерства иностранных дел, получение которого координируют нотариус и банк.
Это не аренда на 50 лет, и банк не ваш арендодатель. Банк не может продать, заложить или занять объект; его роль доверительная, и он действует по вашим указаниям. Кто говорит, что «на самом деле вы не собственник», либо не понимает структуру, либо продаёт вам что-то другое.
Сколько это стоит
| Статья расходов | Обычный диапазон | Когда |
|---|---|---|
| Создание траста | От нескольких сотен до ~2 000 USD | При сделке |
| Ежегодная плата банку | Обычно 500–700 USD | Каждый год |
| Разрешение МИД | Госпошлина, пересматривается ежегодно | При сделке |
| Налог на приобретение | Зависит от штата, примерно 2–4,5% | При сделке |
| Нотариус, регистрация, оценка | Входят в общие расходы по сделке около 5–8% | При сделке |
| Ежегодный налог на недвижимость (predial) | Низкий по сравнению с США и Европой | Каждый год, со скидкой при оплате в январе |
Суммы зависят от банка, штата и года. Считайте их ориентиром и получите письменные расчёты до подписания чего-либо.
Пришлите данные объекта — скажем, что выгоднее: траст или компания, сколько будет стоить содержание и что проверить до подписания.
Заказать проверкуФидеикомисо или мексиканская компания?
Мексиканская компания может напрямую владеть недвижимостью в запретной зоне, и её рекомендуют гораздо чаще, чем следует, — обычно те, кто зарабатывает на регистрации компаний.
Компания действительно оправдана, когда объект — коммерческая деятельность: несколько арендных единиц, бизнес, партнёры, реальный доход. Она приносит ежемесячную бухгалтерию, годовую отчётность, обязательные требования и — если владеет тем, что очевидно является чьим-то пляжным домом без деятельности, — спор с налоговой, который только ждёт своего часа.
Для одного жилья фидеикомисо обычно проще и дешевле за все годы владения. Считайте на горизонте десяти лет, а не дня сделки.
Две ловушки, которые стоят реальных денег
1. Земля эхидо (ejido)
Эхидо — общинная сельскохозяйственная земля со своим правовым режимом. Её нельзя продать иностранцу обычным способом, а перевод в частную собственность — формальная процедура, которую нужно завершить до продажи, а не обещать после. Каждый год иностранные покупатели теряют всё на участках эхидо у пляжа, цена которых была слишком хорошей, чтобы задавать вопросы. Если сделка намного дешевле сопоставимых объектов, это первое, что нужно проверить.
2. Оплата до проверки титула
Система в Мексике работает через notario público — назначенного государством юриста с правом публичного удостоверения, а не просто заверителя подписей. Нотариус проверяет титул и обременения, рассчитывает налоги и регистрирует сделку. Никогда не передавайте деньги по частному договору и на честном слове, пока эта работа не сделана, — и привлекайте своего консультанта, а не только того, кого представил продавец или застройщик.
Налоги при владении и продаже
Во время владения: ежегодный муниципальный налог predial (он невысок) и плата банку. Если вы сдаёте объект, это доход из мексиканского источника: нужен RFC, электронные счета и ежемесячные декларации. Платформы краткосрочной аренды передают данные в налоговую и удерживают налог, так что подход «никто не заметит» давно не работает.
При продаже: платится налог на прирост капитала. Для основного жилья есть льготы, но они зависят от статуса резидента, регистрации объекта как вашего жилья и документов, которые нужно было собирать годами. Именно здесь те, кто покупал без консультации, узнают её цену.
Гражданам Мексики фидеикомисо не нужен нигде в стране. Если вы родились в США у родителя-мексиканца, вы уже мексиканец по рождению согласно статье 30 Конституции — нужны только документы. Регистрация рождения до покупки может полностью избавить от траста, расходов на его создание и ежегодной платы. Как работает двойное гражданство →