- La zona restringida son 50 km desde cualquier costa y 100 km desde cualquier frontera, según el artículo 27 de la Constitución.
- Dentro de ella, una persona física extranjera tiene la vivienda mediante un fideicomiso, un contrato bancario de 50 años renovable.
- Fuera de ella, escrituras a tu nombre, igual que un mexicano.
- No necesitas residencia para comprar. Sí necesitas RFC para escriturar.
- Los mexicanos, incluidos quienes tienen doble nacionalidad, no necesitan fideicomiso.
La zona restringida, y por qué existe
El artículo 27 de la Constitución de 1917 prohíbe a los extranjeros adquirir el dominio directo de tierras dentro de una franja de 50 kilómetros a lo largo de las costas y 100 kilómetros a lo largo de las fronteras. La disposición tiene un siglo y respondía a la soberanía sobre territorio estratégico, no al mercado inmobiliario.
El efecto práctico es que casi todos los destinos de la lista de un comprador extranjero caen dentro: Cancún, Tulum, Playa del Carmen, Los Cabos, Puerto Vallarta, la Riviera Nayarit, toda la costa de Baja California y las ciudades fronterizas. En cambio, San Miguel de Allende, Guadalajara, Ciudad de México, Querétaro, Puebla y Mérida quedan fuera, y ahí simplemente compras a tu nombre con una escritura normal.
Cómo funciona realmente el fideicomiso
Un banco mexicano autorizado como fiduciario tiene la titularidad jurídica del inmueble. Tú eres el fideicomisario, el beneficiario. En la práctica conservas todos los derechos de un propietario:
- Vivir en él, rentarlo, remodelarlo o dejarlo vacío.
- Venderlo a quien quieras, incluido otro extranjero, que asume el fideicomiso o constituye uno nuevo.
- Usarlo como garantía de un financiamiento.
- Designar fideicomisarios sustitutos, que es lo más parecido a un testamento para ese bien y evita la sucesión mexicana sobre él.
El fideicomiso dura 50 años y es renovable. Constituirlo requiere un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores, que coordinan el notario y el banco.
No es un arrendamiento a 50 años y el banco no es tu casero. El banco no puede vender, hipotecar ni ocupar el inmueble; su papel es fiduciario y actúa por tus instrucciones. Quien te lo describa como "en realidad no es tuyo" o no entiende la figura o te está vendiendo otra cosa.
Lo que cuesta
| Concepto | Rango habitual | Cuándo |
|---|---|---|
| Constitución del fideicomiso | De varios cientos a unos 2,000 USD | Al escriturar |
| Comisión fiduciaria anual | Normalmente 500–700 USD | Cada año |
| Permiso de la SRE | Derecho oficial, se actualiza cada año | Al escriturar |
| Impuesto sobre adquisición de inmuebles | Según el estado, aproximadamente 2%–4.5% | Al escriturar |
| Notario, registro y avalúo | Dentro de unos gastos totales de cierre del 5%–8% | Al escriturar |
| Impuesto predial anual | Bajo en comparación con EE.UU. o España | Cada año, con descuento si pagas en enero |
Las cifras cambian con el banco, el estado y el año. Tómalas como orientación y pide presupuestos por escrito antes de firmar nada.
Mándanos los datos del inmueble y te decimos si conviene fideicomiso o sociedad, cuánto costará mantenerlo y qué revisar antes de firmar.
Pedir revisión¿Fideicomiso o sociedad mexicana?
Una sociedad mexicana puede tener inmuebles en zona restringida de forma directa, y se recomienda muchas más veces de las que conviene, normalmente por quien cobra por constituir sociedades.
Una sociedad tiene sentido de verdad cuando el inmueble es una operación comercial: varias unidades en renta, una actividad empresarial, socios, un flujo de ingresos real. Trae consigo contabilidad mensual, declaraciones anuales, obligaciones corporativas y, si lo que tiene es claramente la casa de playa de alguien sin actividad, una discusión con el SAT esperando a ocurrir. Si te lo planteas, lee antes nuestra guía para abrir una empresa en México.
Para una sola vivienda, el fideicomiso suele ser más sencillo y más barato a lo largo de los años. Haz las cuentas a diez años, no el día de la firma.
Las dos trampas que cuestan dinero de verdad
1. Terrenos ejidales
La tierra ejidal es propiedad agraria colectiva con su propio régimen jurídico. No se puede vender a un extranjero por la vía ordinaria, y convertirla en propiedad privada es un proceso formal que tiene que estar terminado antes de la venta, no prometido para después. Cada año hay compradores extranjeros que lo pierden todo en lotes ejidales frente al mar con un precio demasiado bueno para cuestionarlo. Si una operación es muchísimo más barata que las comparables, esto es lo primero que hay que revisar.
2. Pagar antes de revisar la titularidad
En México todo pasa por el notario público, un abogado con fe pública nombrado por el estado, con un papel más amplio que el notary estadounidense. El notario verifica la titularidad, revisa gravámenes, calcula impuestos e inscribe la escritura. Nunca entregues dinero con un contrato privado y un apretón de manos antes de que ese trabajo esté hecho, y usa tu propio asesor, no solo el que te presenta el vendedor o la desarrolladora.
Impuestos mientras eres dueño y al vender
Mientras lo tienes: el predial municipal anual, que es bajo, más la comisión fiduciaria. Si lo rentas, son ingresos de fuente mexicana: necesitas RFC, emites facturas electrónicas y declaras cada mes. Las plataformas de renta vacacional informan al SAT y retienen impuestos, así que la estrategia de "nadie se va a enterar" dejó de funcionar hace tiempo.
Al vender: se paga ISR por la ganancia. Hay exención para casa habitación, pero depende de la residencia fiscal, de tener el inmueble acreditado como tu vivienda y de una documentación que debiste ir construyendo durante años. Es justo aquí donde quien compró sin asesoría descubre lo que le costó.
Los mexicanos no necesitan fideicomiso en ninguna parte del país. Si naciste en el extranjero de padre o madre mexicanos, ya eres mexicano por nacimiento según el artículo 30 de la Constitución; solo te falta el papel. Registrar tu nacimiento antes de comprar puede eliminar el fideicomiso, su costo de constitución y su comisión anual. Así se recupera la nacionalidad mexicana →